主持人由青岛市司法局、青岛市律师协会与青岛新闻网法治频道联合推出《优秀律师网上面对面》栏目,岛城知名律师将陆续做客新闻网,对话广大市民,宣传法治理念,我们希望通过此栏目,搭建我市优秀律师与社会公众沟通的平台,让法律更加贴近社会和公众。本期,我们邀请了山东万桥律师事务所于昊律师,解答公众有关房地产法律维权方面的问题,欢迎大家踊跃提问。
主持人各位网友,大家下午好,于律师已经来到网谈现场,欢迎大家踊跃提问。
往往定于2009年1月30日交房,但至今未交。房款则已经全部预付完毕。合约规定延迟交房,则每日按房款的千分之一赔偿。我能否按合约拿到赔偿金,是否可以否退房?
嘉宾逾期交房开发商应承担违约责任,违约金以合同约定为准,你可以拿到违约金。但如开发商认为违约金标准过高的,可以请求减少,应以违约金超过造成的损失30%的标准适当减少。逾期交房的损失可以参照有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。可否退房应按合同约定执行,如合同没有约定,可以催告开发商交房,经催告后在三个月的期限内仍未履行的,可以请求解除合同即退房。
留言板购买了一套二手房,与房主签订了购房合同并交付定金三万,房主说可以直接改他和开发商签订的商品房预售合同,以后就可以直接把产权办成我的名字了。可是我后来了解到这套房子没有大房本和商品房预售许可证,便要求终止购房合同,可是他不同意退我定金。请问这种情况下我该怎么办?我是否有权力要求他退回全部定金?还有如果我提请诉讼赢的可能性大吗?谢谢
嘉宾你购买的所谓二手房出卖方没有依法登记领取产权证书,不得转让该房屋。双方买卖合同无效,关于定金的条款也无效,定金罚则不能适用,出卖方收取的定金应当全部返还。按你说的情况你起诉应当会胜诉。
ysk89结婚时用的父母的老房子,房证是父母的名字,但是结婚后我们在原址重建了新房,房证没有变更,离婚时如何处理?
嘉宾你所述房屋产权仍应属于你父母,但重建的费用属于婚后共同财产,离婚时房屋不能作为共同财产,但重建的费用应当依法分配。
xms-09081、房产证上的名字不是自己的,是否可以拿去做抵押等事务?
2、赠与房产是否交税?需要更名吗?一家人的话。(姐妹,都未婚)
3、如何才能避免交契税、印花税和个人所得税?一家人更改房名,是否根本就无需交纳这些税?
嘉宾房产证名字是他人的,房产证记载的产权人可以为你办理第三方抵押担保。赠与房产需要更名,如是一家人,只需缴纳契税,不缴纳个人所得税,免征营业税,印花税暂时免征。但赠与房产再转让时个人所得税计税标准较高。
留言板您好!我想问,我有一朋友10年前因为买房跟我借了几万元钱,因为是朋友所以就没有打欠条,而且我也没有证据能证明当时他向我借过钱,至今仍然没有还。每次一找他要的时候,他就说没钱,要不就是不承认。可是他3年前以他儿子的名字买了一辆汽车,他说那是他儿子买的车,可是当时他儿子刚上班不可能有钱买车。
嘉宾朋友欠你款首先要取得欠款证据,可以是书面证据,也可以是音像证据等其它合法证据,有合法证据才能胜诉。至于你朋友是否有能力归还,是执行问题,可以在诉讼或执行过程中通过法院调查你朋友的财产。
留言板想买套90平米的集体产权房,可是是小产权证,但是有收据,说是可以在村委改名字!!!我想咨询一下我们的合同应该怎样写对我有利
嘉宾所谓的集体产权,只能由集体组织内部人员购买,外人购买不受法律保护,买卖合同无效,怎样写也不受法律保护。但无效合同中关于解决争议方法的条款有效。
留言板房屋楼层间漏水的问题,如何处理,应由谁负责?
嘉宾所谓的集体产权,只能由集体组织内部人员购买,外人购买不受法律保护,买卖合同无效,怎样写也不受法律保护。但无效合同中关于解决争议方法的条款有效。
ddyishu我交了定金购买某楼盘的房,后来才知道它没报建的集资房能要求双倍返还定金吗?
嘉宾有效合同才存在定金双倍返还,无效合同定金条款亦无效,定金不能双倍返还,只能要求赔偿损失。你所述不是很清楚,如是没有建设手续的集资房,不能对外销售,合同应无效。
xtx1976我家的土地在1974年左右被生产队暂借。有54年发的土地证。问现在还能要回吗?
嘉宾诉讼时效针对的是债权,物权没有诉讼时效。你家的土地能否要回,不受诉讼时效限制,要看具体情况。
bubumama新闻网的这次推出的《优秀律师网上面对面》真可谓及时雨啊!目前我家正有一个棘手的有关公房承租关系的问题迟迟得不到解决,想借此机会咨询一下权威人士:
1996年我母亲单位分给我母亲一间十几平米的老房子,可那房子在原承租人搬出的时候由于老人疏忽遗失单位住房调配单,后由于种种原因没有补办,因此并没有到房产部门办理承租人更名,但房租一直由我母亲缴纳,母亲手中保存96年以来的大部分房租收据。现在老房拆迁我想咨询如何将承租人更名,还需要什么样的手续?2007年开始有拆迁的消息,当时母亲找单位出具了住房调配单,以及调整原承租人为我母亲承租的证明。后拆迁暂停一段时间,拆迁办公室称等拆迁时一并办理就行了。09年6月正式开始办理拆迁手续,我母亲凭单位证明并请原承租人一同到房管部门办理承租人变更,但现在房管部门称即使凭产权单位证明和原承租人本人来签字也不能变更承租人,我母亲和原承租人必须办理使用权的有偿转让,而且规定了转让费不得低于10万元,房管部门要收取1.5%的管理费,请问房管部门的做法是否合法?我母亲是在96年单位分房时分到的房子,单位可以证明,原承租人也是同意协助办理过户手续的,为什么必须经过有偿转让呢?有无相关政策依据呢?如果房管部门的做法不合理,我们该如何维权呢?如果确实要经过转让使用权,是否可以无偿转让呢?谢谢答复!万分感谢!
嘉宾按照《青岛市城市公有房产管理暂行办法实施细则》的相关规定,因分配、调整、互换、拆迁安置而承租公有房产的,承租人须在迁入前凭有关证明或文件与房产出租单位签订租赁合同,领取《承租房屋证明》。你母亲虽未在当时办理承租手续变更,但如有合法手续证明当时确实是因分配承租,而原承租人也办理了其他房屋的承租手续,又有租赁费用支付证明,应当可以按照分配办理承租手续变更。你母亲不是因使用权有偿转让取得房屋承租权,不应按此办理,至于房产部门的说法,应让其提供相应法规文件。
留言板 假如我以明显高出银行贷款利率的利息借给别人钱,受法律保护吗?如果借款人违法,和我有牵连吗?
嘉宾公民之间的借款受法律保护,但利息法律只保护银行贷款利率四倍以内的部分。如你不知道借款人利用借款从事违法活动,与你没有关系。
helengong我们的房子是新房精装修,去年11月底交的房,因为一直有问题到现在也无发入住。其中问题:墙壁、房顶均有裂缝,缝隙长度都超过一米;阳台外墙渗水;下水道串味;门窗都有破损;厨房也是串味。同时听一些别的业主说,我们小区的外墙保温层不合格。像我家这种情况能不能退房?不能退我们应该怎样维权?谢谢了!
嘉宾房屋主体质量经核验确属不合格的,可以退房。因房屋质量问题严重影响正常居住使用的,也可以退房。你说的情况,我认为现在维权方式最好是维修房屋,因在保修期内,由保修单位维修,如维修后仍存在质量问题并达到严重影响正常居住使用的程度,可以请求退房。根据最高人民法院的精神,现在法院对解除合同掌握的比较严,不符合法定条件一般不支持。
留言板请问,我们夫妻协议离婚了,有一处房产,以前是按揭的,现在房产证(是我们夫妻双方的名字)等证件在建设银行,要等还完贷款才能拿到,以前在办还贷人手续时是我老公的名字和他的银行卡,离婚后房产归我,我应该要办哪些手续呢?怎么办?还有如果q我继续用对方的卡还款,一直不去办那些手续对以后有什么影响呀?谢谢
嘉宾因你分得的房屋已经办理抵押权登记,所以现在房屋转让必须取得抵押权人同意。如银行同意你分得的房屋产权办理至你名下,并办理抵押权变更登记,你可以去办理产权及抵押权变更手续。如银行不同意,你可以用前夫的名义继续还款,还完款抵押权解除后再办理产权变更登记手续
李村烧烤我在自己村里买了房子,但村委不原意给我过户,我要怎么样才能使买的房子合法,并且卖方无法取回房子,使房子的所有权属于我???谢谢!
嘉宾你如果是村民,你与出卖方签订的房屋买卖合同合法有效。即便是村委暂时不给你过户,只要房屋买卖合同具体明确,又已经实际履行,房子的产权就归属于你,卖方无法取回。你如果不是村民,房屋买卖合同无效,也无法给你过户。
留言板我父母出钱买的经济适用房,但是产权名字是我弟弟,这是我父母的财产吗
嘉宾产权是你弟弟的,你父母如有证据证明购房款是他们支付的,又没有赠与的表示,可以作为债务处理。
afzx我刚定了一套房子,房子是商住两用的,一层是底商,二到六层是住宅,开发商口头说一层是50年产权,二层以上是70年产权,请问有这样的同栋楼产权年限不一样的吗?谢谢
嘉宾同一宗地可以按照用途不同规定不同的土地使用权出让年限,住宅可以是70年,商业应当是40年而非50年,你可以查看开发商的土地使用权证,上面有记载。
红岛嘎啦我于2008年12月1日与某单位签订了一年期的租房合同,合约2008年12月1日至2009年12月1日,2009年7月1日,在该单位没有解除合同及退还租房押金的情况下,门面房被强制拆除,给我造成巨大损失,请问专家,我能主张什么样的权利和从什么途径去主张。谢谢!
嘉宾你对强制拆除的情况说明不明确,如果是房屋产权人与拆迁人达成拆迁安置协议,或者是依法强制拆迁,你可向房屋产权人要求返还已经支付的尚未履行部分的租金和押金,另,如房屋产权人收到经营性补助费,你也可以与产权人协商要求分配该补助费。如果是非法拆除,你可向非法拆除单位主张受到的实际损失。
留言板我家卖了一处私房,为城中村那种的,是村民自行建造,没有经过审批的,现在办不了房产证,土地证,如果以后市政府拆迁能还建筑面积吗
嘉宾你买的房屋如未经过审批,属于违法建筑,拆迁时不予补偿。即便将来补办了审批手续,房屋产权人属于村民,补偿的对象也是该村民,而非是你。除非你与该村民能达成一致意见,以他的名义接受补偿,由你享有实际权利。
留言板编 辑
弟兄几个和父母一起出钱盖房,房子盖好后根据口头协议分家了,弟兄几个和父母各居住多少房子,分家十几年了,房产证上写的是我婆婆的名字,一直没过户.前几年我婆婆去世后,我公公再婚,女方有子女已成年.再婚后不久,城中村改造,改造后的房子我公公执意房产证写他的名字,那么改造后的房子是我公公再婚后的夫妻共同财产吗?为了避免女方是冲着房子和钱来的,弟兄几个能按原来的口头分家协议,根据政府的拆迁改造政策分配改造后的房子,并把改造后的房子房产证写成自己的名字吗?
嘉宾改造后的房子可以作为夫妻共同财产,如果有分家协议,可以按照分家协议确定产权.
江天我是买了农村的房子现在要规划盖楼了,卖方说宅基地还是他们的的他们也要分一半的钱,我该怎么办
嘉宾

你如果不是村民,安置的房屋属于村民,你只能与出卖方协商解决

wfl09 现在想买一套房子,这套房子的房产证还没有办,对方不负责更名,想问一下,如果买的话需要注意什么?会不会出现什么问题?如果想改名该怎样改?
嘉宾买的话应审查对方是否是产权人,买以后要对方配合先办对方的产权证,然后再过户,有一定的风险,而且你们的合同在对方取得产权证之前无效
留言板没有房产证的房子,离婚双方能协议分割归谁所有吗
嘉宾可以协议分割,但到法院时法院不处理
海狸鼠我买了一套商品房,开发商违约一个多月,现在我已经拿了钥匙在装修,现在还可以找他们要违约金吗?
嘉宾可以请求开发商承担逾期交房的违约责任
留言板原屋主买房子的时候貌似为了避税采取的是赠送过户的方式办理的,现在我家要买去地税说要补什么个人所得税之类的一些税,总共大概是房价的20%,我们现在要怎么办才能不交那些?还能以赠送的方式办理吗?房龄已经超过五年以上了。用什么方式过户比较经济合理,大概要多少钱?税收什么的都是怎么算?
嘉宾对方受赠房产再出售时,需在售房款减必要的税金和费用后按20%的标准缴纳个人所得税,不是近亲属赠与也必须支付税费,过五年现在税收有优惠,营业税和个人所得税暂免征。
吴思雨 于律师 您好,有一个问题向您咨询:
甲房地产开发公司取得土地使用权后,无钱进行后续开发,遂与乙房地产开发公司签订《合作协议》,由乙公司补偿两千万,待乙公司投资达项目总投资的25%时,甲公司即将项目全部转让给乙公司。现在,因房地产价格上涨,甲公司在乙公司履行相关义务后,却以《合作协议》违反《房地产管理法》土地转让“投资达25%”始能转移的规定,是无效协议,拟违约。问:
(1)《合作协议》的性质是土地使用权的转让吗?
(2)最高人民法院关于审理土地使用权纠纷的司法解释和《物权法》第15条的规定,《合作协议》有效吗?
(3)对《城市房地产管理法》规定“土地转让时,需要达到投资总额的25%”如何理解?本案中合同有效如何解决?合同无效如何解决?

嘉宾性质是土地使用权转让,合作协议有效,山东省高级人民法院对此有解释,合同效力不受需达到投资总额25%的影响,合同有效可继续履行
888***00 我与朋友通过一劳务公司签订合同后,想去国外打工,我们交了20000元费用后,早去的朋友发来传真说那面的实际工资待遇和劳务输出公司说的不一样,所以我没去国外打工。现在劳务公司起诉我违约,我该怎么办

嘉宾你如没有对方违约的证据,只能是你违约,你朋友的传真不能作为单独的证据,需有其他证据印证
留言板编 辑
当事人不服一审判决的,有权在判决送达之日起30日内提起上诉。为什么是对的?
不是涉外的要分当事人在不在我国境内的吗?在我国境内对判决15日内提出上诉,对裁定10日内提出上诉。不在我国境内的,不管判决还是裁定都是30日内提出上诉。
请帮忙解答下
非常感谢!
嘉宾涉外案件不分当事人是否在境内,均是30天
留言板我父亲于1981年工作需要分得公房一套,之后1991年在离休之前又分得一套公房.两套房子的总面积为70多平米.因为都是平房单位不同意卖给个人.我父亲有4个儿女.现在三个姐姐都有自己的住房,只有我没有.我现在住的父亲的房子.父亲自己住了一套.请问,假如拆迁的时候父母都不在了,具体怎么分配两处住房.
嘉宾公房承租权不能继承,承租人去世后,同住人可以申请变更承租关系,拆迁时补偿对象是承租人
留言板我买了一套二手住宅房,由于房主有事不能到现场办理过户,是否可以委托我来办理(声明我是买房子的人)?只有公证书是否可以,如果可以需要什么材料?还有关于费用的问题双方应该如何支付

非常感谢
嘉宾可以办理公证授权你办理手续,费用双方协商
留言板律师你好,昨天我的一个朋友请吃饭,饭后我的同事李小姐坚持要送我回家,盛情难推,我就答应了,她又顺便叫上了陈小姐,她俩都骑电动车,我坐在李小姐的车上,在送我回家的路上比较黑,她们骑的比较快,结果两辆电动车间距太近,陈小姐往外围撤的过程中摔倒了,外伤,在医院住院(我和李小姐骑车跑了几十米才发现陈小姐倒了,我们没一点感觉,最多就是两车挂了一下)现在陈小姐的父母很不愿意,让我们负责,请问律师,像这种情况,我自己应该付什么样的责任。
嘉宾你没有责任,如李小姐与陈小姐车辆碰撞,应报警解决
留言板们在镇政府西买的门市楼 前面是一个小广场 现在政府规划要在我们前面的广场盖一片楼 那我们就被挡在后面了 我们当时买的门市房 现在我们怎么办
主持人政府规划如符合法律规定,你们没有办法,如规划违法,你们可要求适当补偿
留言板我在一家公司带车上班,是包车形式的,当时要求签合同,他家经理说不用,会一直用的,不过这份工作干起来没有休息日,晚上经常还得待命干点事,送个领导回家或者别的什么,我这样的享受不享受休息日的双倍工资和加班费用的待遇
主持人不签订劳动合同是违法的,你可以要求对方支付双倍工资
留言板我父母去世多年,在农村留有一处住房,但是土地使用证和房权证都没有了,请问能补办吗?如果能,到哪里补办?都需要什么手续?
主持人可以补办,到原发证部门去补办,因你父母已经去世,需要办理继承公证
留言板房子买了6年没过户以前主人找不到怎么办?不能不办吧
主持人找不到就没法办,你只能找前房主办理过户手续
留言板原二手房合同于6月8日签订,又因贷款问题,双方于6月28日又增加条款,具体内容就是规定了全款房款到帐的期限是7月31日.
合同中另规定乙方不能按期向甲方付清购房价款或甲方不能按期向乙方交付房屋,每逾期一日,由违约一方向对方支付购房价款的万分之三的违约金.任何一方逾期拾日以上未履约,视为悔约,违约方应按本条第一款的规定承担责任,但双方方另有约定除外.

之前办理货款的手续过程中,我们是用了很长时间准备材料,可是房东在此其间也给误了差不多四天才给开出证明.在办理过程中,因为户口问题,中介一会让开这个证明,开好了,又说不行,又重新开,所以时间一直拖到7月31(周五)日银行才通知货款已申批下来,8月3日(周一)房东过户可以拿到房款,但是房东8月1日给电话说不卖房子,说我们违约, 后来又说让我们多交1.2万再卖给我们房子.
现在我们就想问问还有10天的所谓的逾期时间,那我们交这个费用,但是房东不过户不卖房了,算是谁的责任?房东算不算悔约?
嘉宾你逾期支付房款如果有对方的责任,可以扣除。在到期后十日内支付房款,你只需承担逾期付款责任,对方毁约不应得到支持
实心大萝卜结婚前,男方家里拿钱买了一套住房,但房产证在结婚后才办下来,是男方的名字,女方在房子上没掏钱。现在想离婚,俩人基本没有存款,没孩子,双方都有出轨,女方出轨在先。如何能保住房子?能不能离婚之前先把房子过户到男方母亲名下,然后离婚?
嘉宾婚前购买的房产,如能证明交款是在登记前,算个人财产。
留言板您好!我想请教一下。我和女友共同拿首付款。这项能否在合同上注明一下已保障她个人利益。还是有其他办法?
嘉宾可以在合同中注明购买人是你与女友,你们可共同共有,也可按份共有
主持人由于时间原因,于律师不能一一解答所有网友的问题,如有进一步的问题,您可以致电85906077,向万桥律师咨询。