主持人由青岛市司法局、青岛市律师协会与青岛新闻网法治频道联合推出《优秀律师网上面对面》栏目,岛城知名律师将陆续做客新闻网,对话广大市民,宣传法治理念,我们希望通过此栏目,搭建我市优秀律师与社会公众沟通的平台,让法律更加贴近社会和公众。本期,我们邀请了山东元鼎律师事务所盛雁律师,解答公众有关房地产法律的相关问题。
主持人各位网友大家下午好!盛律师已经来到网谈现场,欢迎大家踊跃提问。
尚品房主出租房屋,没在规定预期让入主搬迁,这样房主应该承担什么样的责任
嘉宾答:出租房屋合同已生效履行,房主提前让入主搬迁是违约行为。
留言板婚前买房的,我老公付首付10万,是用他的住房公积金代的款,房产证写的是他的名字,这样他的工资还代款,我的工资作生活费用,房子我有没有份,这房子是不是归我们两个人所有?
盛雁 律师答:由于该房系婚前男方购买,故属于男方婚前个人财产。《婚姻法》有关解释:婚姻关系存续期间,男女双方实际取得或应当取得的住房补贴、住房公积金属于共同所有的财产。由于婚后女方参与了用夫妻共同财产共同还贷,故根据司法实践,女方可享有还贷部分占房屋份额部分的房屋增值部分。
留言板二手房东已经1个月多月联系不上了,他欠大房东3个多月房租,,水电费也没交,物业最近通知我们租户要停水停电了,大房东现在要报案,我们租户暂时住着。我交的租金是3个月2200,包括押金,8月初才租的。现在怕以后大房租要回房权,我们租户的权益怎么办啊。
盛雁 律师答:《合同法》第二百二十四条 【转租】承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。如承租人转租系未经出租人同意的擅自转租,由于违反诚实信用原则,本质上为恶意属违约行为,此时,转租合同应为无效,出租人可行使合同解除权,收回租赁物;对善意的次承租人而言,可依据无效合同的处理规定向承租人要求返还租金并赔偿损失。
wwrs我家小区在开发商那已过保修期,但是房屋阳台上的磁砖都冻掉了,并且有脱皮现象。物业经业主同意启用了维修基金,说给业主阳台重做保温层,但是启用后,就说谁家交物业费就给谁家做,不交物业费的就不给做?这样法律允许吗?还有他只给做阳台四周的保温,不给阳台底部做保温?我们有权去维修基金管理部门去投诉物业吗?
盛雁 律师答: (1) 维修基金,又称“公共维修基金”“专项维修基金”,是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项帐户,并授权业主委员会统一管理和使用的基金,使用权归全体业主所有。物业无权擅自干涉。

(2)另外维修基金只对物业公共部位、共用设施、设备进行大修、更新、改造时才能使用。

维修基金的使用范围:  1、维修基金只有在保修期满后,对物业公共部位、共用设施、设备进行大修、更新、改造时才能使用。具体业主按照投票权的确定标准分摊费用比例。 物业费的缴纳和启用维修基金是二个法律关系,物业公司做法欠妥
留言板您好!我在原单位工作时根据协议有部分安家费和科研费用,而且根据协议买了单位的房子,除了安家费部分,其他的都是贷款,房子没有产权。但是后来由于工作调动,根据协议这些安家费和科研费用都已按照协议退回原单位,房子也已按照协议退回单位,退回的房款也都还了贷款,在这期间我门请求离婚,现在法院又到原单位调查落实情况。我想知道,像这种情况,这些能算共同财产吗?还需要分割吗?
盛雁 律师答:安家费和购买的房子如果都是在结婚后、判决离婚前存在的,那么这些都属于夫妻共同财产;同样,在调动工作时,需要返还给单位这些款项也都属于夫妻共同债务。但是已经返还完毕后,你们与单位的债权债务关系就不存在了,这些财产也就不属于你们夫妻了。离婚的财产分割是以现在实际存在的财产和债权债务为依据的,因此,不作为夫妻财产分割
摩羯叶子未经综合验收的楼花,并且已经出售给了内部职工,合同已经在房管局备案,国家有没有规定禁止再次转让?
因为我想买他的房子,私下签了个卖房协议,并交了定金,我不想要了,能否主张协议无效,要回定金?
盛雁 律师答:《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条第六项规定不能转让的房产是“未依法登记取得权属证书的”,但该条限定的是已竣工交付使用的不动产,并未涵盖涉及楼花。《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条规定:“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工预售商品房再行转让的问题,由国务院另行规定”。 根据法的一般原理:法无明文规定不禁止,国家并未对预售商品房的转让作出禁止性规定 再说协议效力的问题。我们先不管楼花再次转让是否有效,单就协议讲,如果双方订立协议没有违反双方的真实意思表示,没有违反强行法的规定,那么协议签订之时就已经生效了。《物权法》明确规定:合同的效力独立,不依附于物权的效力,合同的效力和房屋转让是要分论的。所以主张协议无效不可行。
3m原定于2009年5月30日交房,但至今未交。房款则已经全部预付完毕。合约规定延迟交房,则每日按房款的千分之一赔偿。我能否按合约拿到赔偿金,是否可以否退房?
盛雁 律师答:1可以按照合同约定退房。退房:出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。 2可以要求继续履行合同并按照合同约定承担违约责任。如果按违约金计算不是过高,可以得到支持。
留言板我最近搬入新家,经过近一年的时间,发现阴面房屋的墙壁出现了很多霉斑,已经连成片,大有蔓延开来之势。要求物业对此问题作出处理,但是物业置之不理,说不关他们的事。这不属于房屋质量问题吗?
盛雁 律师答:房屋交付后,保修期内出现质量问题的,在未严重影响正常居住使用的情况下,出卖人应承担修复责任。出卖人拒绝修复或在合理期限内拖延修复的,买受人可自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成其他损失的,则应由出卖人承担。但,您所述的情况是否属于质量问题,还需有鉴定资质的机构进行鉴定。
留言板现我们家想买一套村产权的住房,房屋所用土地是村里卖的,房是卖家修建的。不知道转让有哪些手续?怎样写协议才会避免一些纠纷?
盛雁 律师答:1、如果不是经国有土地出让所得的的土地使用权所建项目,是无法取得房屋产权的。 2、国土资源部有明文规定:“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”根据该规定,城镇居民禁止在农村购买属于集体所有的宅基地。对此情形国土资源管理部门通常是不会发放土地使用证的,此种小产权房由于得不到法律的保护,这是协议所无法完善的。
五柳前 你好,我家和爷爷奶奶同住。房产证上是我爷爷的名字,现在爷爷奶奶已去世。房子要拆迁,拆迁后分到的两套房子的购房合同上是我的名字,房产证还没有拿到。住房类型是经济适用房。请问,我的两个大爷要来分房子,这种情况他们还分的了吗?
盛雁 律师答:首先经济适用房是限制产权房:未取得房产证时不具有完全产权,当然也就无权处理,不管是转卖、还是继承。如果你爷爷奶奶没有遗嘱将房屋留给你,则你两个大爷作为法定继承人享有继承权有权利参加遗产的分割。遗产所涉及的房屋虽已拆迁,但是其依拆迁所取得利益仍然作为遗产部分。
蔚蓝海岛租了业主10年房租做餐饮,现在才干了3年,他要求单方面解除合同,我们不同意,但是当时合同上有一条就是《甲乙双方在合同期内不允许终止合同,甲乙双方如提前终止合同,需提前二个月通知对方并赔偿对方相应经济损失(5万元)》原稿,但是我们房子装修等等都花了100多万,请问他是只需要赔偿我们5万我们就必须搬走吗,如果我们不同意终止合同可以吗
盛雁 律师答:此类情形属于一方单方解除合同的情形,如果您们没有违约,可要求业主继续履行合同。
留言板我与一家装修公司签订一份装修合同,但对方只开收据,没有发票,我担心以后发生纠纷,我一定要装修公司开发票,但对方说如果开发票另加钱,是我出的,我想请教,这部分钱应该谁出
盛雁 律师答:根据《中华人民共和国发票管理办法》第二十条规定:“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人,对外发生经营业务收取款项,收款方应当向付款方开具发票。”对不按规定开具发票的,税务机关有权依法对他们进行处罚。开发票是装修公司义务,无权让你另行付钱。否则,你可持相关凭证税务机关举报,税务部门会及时查处并按规定奖励举报人。
xiaowolf您好!首先感谢您在百忙之中抽时间为我们答疑解惑。
事情是这样的,我父亲给我买了一套房子,是以我父亲的名字买的,房子的首付款已经交付,在办理贷款之前,我父亲突然得病,没有行为能力,与开发商协商后,开发商同意进行更名,但由于房屋合同已经在房管局登记备案,所以更名前必须先从房管局退出合同,我通过了解,如果合同从房管局退出来,那开发商就可以对房屋重新进行买卖,我现在担心在进行更名操作的过程中,由于没有任何合同保障,地产商趁机将我们已经交过首付款的房子卖予他人怎么办?在整个更名的过程中有没有相关的证明来保障这套房子不会落入他人之手呢?如果无法避免,那我如何保障我的首付款能够安全退出呢?谢谢您了!
盛雁 律师答: 可以跟开发商就更名问题重新达成书面协议,在协议中明确不得将该房屋另行出卖,并约定违约责任。达成更名协议后,如果开发商另行出卖,您可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

提示:根据青岛市规定撤销备案应持生效的合同解除法律文书。
止于至善我买了个二手房,约定的是我交过户费,但没有约定个人所得税,由于房子涨价,现房主不想卖了,故意偷偷把新房产证办出来了,个人所得税要由我交吗 签合同时对方只有一套房子,到现在已经两年了,他的新房产证刚办出来
盛雁 律师答:没有约定,则按照税法规定由卖方缴纳 。税费缴纳以产权证取得时间为依据。
留言板律师您好,最近我刚住进新房但随后出现了卫生间房顶漏水,室内水管漏水(房子是精装交付标准是一千元/M2),开发商也帮助找原因和维修。但我们都天天请假在家看房,并没办法在家住,这影响到我们的正常生活和工作,也给已装修的房子造成了污染,像这种情况我们应该怎样索赔,索赔的内容和标准是什么?谢谢。
盛雁 律师答:可以找开发商修复,若开发商拒不修复可以自行或者委托他人修复之后向开发商主张修复费用以及修复期间造成的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。但还是建议您查清漏水原因,或通过鉴定是否属于房屋质量问题。
留言板我在青岛崂山区农村有一座50年代的老房子,去年村里拆迁因没有房产证而无法得到补偿且房子已经被拆了,现在通过各种渠道已经找到50年代的房契存根,请问题是否可以索回补偿,谢谢!


盛雁 律师答:房屋契约是证明房屋所有权的依据。房屋契约存根(又称房契档案)在老城区改造中,经常涉及到房屋的拆迁补偿问题,特别是一些老居民居住的私房,由于政府颁发的房屋契约距今时间久远,有的损毁,有的遗失,拆迁居民无法提供有效证件,难于维护自身权益。房屋契约遗失后可尝试到市档案馆,查阅房契档案,若能查明该房屋产权情况,并对相关档案复印后由档案馆出具有效的证明,然后找相关部门补办房屋拆迁款的相关事宜,应该可以得到拆迁补偿。
留言板我买的是二手房按揭贷款,中介给找的评估公司,但是中介问了要了两次评估费用,第一次是2000多块,第二次是200多块,我问他为什么要评两次,他吱吱唔唔的说什么第一个公司评的好像是贷款行不认证. 请问这个费用我应不应该给中介,如果说第一个公司不认证的话属于中介方失误,可以这样理解吗?中介方给开具的评估费用是普通的发票,我要正规的发票他不给,怎么办呢? 谢谢!
盛雁 律师答:如果是由于中介公司自身的过错致使二次评估,则对于没有使用的评估报告的评估费用应由中介公司承担。根据《中华人民共和国发票管理办法》第二十条规定:“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人,对外发生经营业务收取款项,收款方应当向付款方开具发票。”对不按规定开具发票的,税务机关有权依法对他们进行处罚。你可持相关凭证税务机关举报,税务部门会及时查处并按规定奖励举报人
留言板用电子邮件相互约定也可视为是一种合同吗?有效吗?将来有了问题,法律认可吗
盛雁 律师答:可以。电子邮件也系书面形式中的一种。法律承认并认可该形式。《合同法》第十条:当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的,应当采用书面形式。第十一条:书面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式。
留言板我买了新房已经交完全款了,最近要开发商说组织验房交房,但我在网上查看了一下注意事项,但都不完整,自己也不明白验房收房时需要看什么东西,因此想咨询一下,有没有比较完整的方案。还有如果需要聘请律师协助,一般费用怎么算?谢谢
嘉宾收房、验房注意事项 验房程序: 一、查看两书一表一数:房屋质量保证书;房屋使用说明书;竣工验收备案表;面积实测数据对照购房合同上的面积,否则,拒绝接房。二、先验房,合格后交费、签字、:发现问题后及时提出,要求整改,特别保存好自己留存、交房代表签字的验房问题备案单。核查房屋总面积:三、房屋完好。交接钥匙后签业主公约、前期物业管理合同时,看好条款,不能放弃自己的权利。 四、交合理费用(物业管理费[应有市物价局批文]等) 五、暂可不交的费用:公共维修基金,契税:1.5%+80元、待房产大证批准后办个人房产证时缴纳。 验房顺序: 专人进行同步纪录,最后填写一式四份验房单,业主留好交房代表签字的一份。
优美的旋绿我买了一套新房子,当时房子由甲,乙两方共同开发的.现在房子没按期交房,乙方又退出了,如果现在因为一些原因我要起诉开发商的话,乙方可不可以连乙方一起起诉.

谢谢!
盛雁 律师答:首先甲乙双方是什么方式的合作开发要明确。

房地产合作开发,通常是地产和房产的合作开发,指以提供土地使用权一方与对土地开发进行投资一方对特定地块的建设项目以合资或合作方式进行共同开发的行为。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2005]5号)规定:“合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”。

起诉时,为保护自己的合法权益,应将乙方列为被告,责任的承担主体,法院经审理后,会进行认定。 
留言板这里有一处开发商卖房子盖了70多栋楼``价钱卖的很低比一般的商品房要便宜好多交流后才知道这房子没有房产证买卖只签定合同和协议
请问,这样子的房子可以买吗?买后有什么问题吗?
盛雁 律师这种房产购买后如果不能办理产权证,该房屋的收益和处分权将受到严重限制。
海的帆船本人看中一套二手经济适用房,但是房屋明年7月才满五年交易上市。而卖房要求现在付款,而且一次性付清。公证处不给办理此公正,本人担心有风险,想与卖方签订私下协议,协定约定如到期卖方有变故,除归还全部价款外,赔偿违约金20万元。
想咨询一下,此私下协议是否具有法律效力?是否需要其他部门公证?签订协议时是否哪些公证人在场?
除此之外,还有哪些必须执行的步骤?和注意事项?
十分感谢!!
盛雁 律师首先与卖方签订的协议是经过双方协商一致,没有违反法律规定,不是私下协议。对双方具有法律效力。

不以是否公证为生效要件。是否公证属于双方自愿。
留言板一房多卖算什么性质的问题?犯法吗?要是犯法,犯什么法?会怎么样?
盛雁 律师  一房多卖属于法律上的违约行为,卖方应承担违约责任,给一方造成损失的应承担赔偿责任。
yy我想在此咨询一下,我最近要和丈夫办理离婚手续,他在外面有了别的女人,我们已经分开两年了,他说他想把手续先办了,他说让我再给他一年的时间考虑他是否要回来,如果一年以后他还是不能回来的话,就把房产留给我两岁的女儿,我想知道才两岁的孩子有没有继承权,是否要等到18岁以后.如果是的话,在孩子没有成人前,我做为孩子的监护人,有没有房子的支配权
盛雁 律师夫妻共同财产应在离婚时进行分割,你丈夫仅有权对其应分得的房产进行处分。离婚后你丈夫的财产如果发生继承,孩子和父母(如再婚)妻子,作为法定继承人都享有继承权。若你丈夫把其财产赠与给孩子就不存在继承问题。该赠与财产自赠与成立时归孩子所有。
留言板我委托中介卖房子,买房的交了定金给中介,中介没把定金给我,后来买房的不买房子了,中介未经我同意将大部分定金还给了买房人,我能向买房人和中介索要定金吗,他们谁应该承担责任.
盛雁 律师可以向买房人索要定金双倍返还,中介公司承担赔偿责任。
heiyubai我前些年承租了一套房子,出租人在我未放弃优先购买权的情况下就将房子卖给了第三人。我得知此事后起诉了。现在法院刚刚将第三人的房产证撤销了。但此时我的租赁合同也早已到期了。我现在还有权主张优先购买权,要求购买这套房子吗
盛雁 律师

起诉时租赁合同尚未到期就有权主张优先购买权。

留言板我于08年买的房子,当时买房的时候卖房人说有阁楼,而且我们签合同时,在附加条款里加了一条:赠送与所购买五楼对应的阁楼的使用权。结果现在交房了,却没有阁楼,开发商说他们的图纸和杀盘都没有阁楼,是委托的中介售楼公司捣鬼,请问我们可以起诉吗?
盛雁 律师第一、如果通过竣工验收的房屋没有阁楼,你可以要求退房或要求开发商承担违约责任。

第二、如果通过竣工验收的房屋有阁楼,你可以要求开发商交付阁楼。

至于开发商和中介售楼公司之间系另一法律关系与你无关。
ps-z我父母几天前交付订金1000元,现因家里条件不成熟决定暂缓购房,但我们于它确定的期限去退订金时,该公司指出他们在确认书上说清订金是不退的。但该公司在我们的收款收据上注明的又是购房款。我想咨询一下,订金我们是否能要回!
盛雁 律师如果收款收据上注明的是购房款而双方并无签订购房合同,该款项应该退还。
实心大萝卜我买房子的时候,前房主把楼道加了一个安全门,占用了公共通道的一部分,现在楼里的邻居告我,要求我拆除,是前房主按的,我要承担责任吗?
盛雁 律师该邻居的请求系排除妨碍,系根据相邻关系法律规定进行的诉讼。你作为该房屋的现所有权人应当承担排除妨碍的责任。